État des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie : l'arbitrage décisif pour la restitution de la caution

L'état des lieux de sortie est le moment de vérité juridique qui détermine si le locataire récupère sa caution intégrale (1 mois de loyer = 700 à 1500€ en moyenne) ou si des retenues sont justifiées pour dégradations. Contrairement à l'état des lieux d'entrée, celui de sortie est une opération comparative : vous comparez l'état actuel avec l'état d'entrée photo par photo, défaut par défaut. Toute dégradation non présente à l'entrée et non attribuable à la vétusté normale peut être facturée.

La loi vous impose un délai strict de restitution de caution : maximum 1 mois si état parfait, maximum 2 mois si retenues avec justificatifs (factures, devis, photos comparatives). Passé ce délai, vous devez restituer la caution intégrale PLUS majoration de 10% par mois de retard (art. 22 loi 89-462). Un état des lieux de sortie rigoureux réalisé en 90-120 minutes vous protège juridiquement et évite contestations.

Méthode comparative en 5 étapes pour justifier chaque retenue sur caution

• Préparation juridique (10 min) : récupérez l'état des lieux d'entrée avec toutes les photos originales, préparez appareil photo horodaté (smartphone avec GPS activé), imprimez ou affichez photos d'entrée pour comparaison en temps réel, coordonnez RDV avec locataire (présence contradictoire obligatoire). Si locataire refuse présence, envoyez lettre recommandée AR proposant 3 dates : vous êtes couvert juridiquement.
• Comparaison systématique pièce par pièce (60 min) : photographiez CHAQUE pièce exactement du même angle qu'à l'entrée, identifiez TOUTE nouvelle dégradation absente à l'entrée (trous, taches, rayures, casse), distinguez dégradation (facturable) vs vétusté normale (NON facturable : peinture jaunie après 3 ans, parquet mat après 10 ans), notez PRÉCISÉMENT chaque anomalie ("trou vis 8mm mur salon" PAS "mur abîmé"), photographiez chaque dégradation en gros plan + contexte. Astuce : superposez mentalement photo entrée et réalité actuelle.
• Évaluation propreté et entretien (20 min) : le locataire DOIT rendre le logement dans l'état de propreté initial (art. 1731 Code Civil). Vérifiez sols lavés (pas de traces, poussière), cuisine dégraissée (four, hotte, plaques), sanitaires détartrés et désinfectés, vitres nettoyées intérieur ET extérieur, poubelles vidées et nettoyées. Un logement sale = retenue forfaitaire 150-400€ pour ménage professionnel (gardez devis de 3 sociétés comme justificatif).
• Contrôle équipements et inventaire (20 min) : testez tous les équipements qui fonctionnaient à l'entrée (en panne = facturation réparation), vérifiez inventaire meublé si applicable (objet manquant = facturation remplacement), contrôlez que toutes les clés sont restituées (manquante = facturation changement serrure 200-600€), relevez compteurs énergie (eau, électricité, gaz) avec photos horodatées.
• Calcul retenues et signature (20 min) : calculez montant exact de chaque retenue avec justification (dégât + coût réparation/remplacement), remettez liste détaillée au locataire avec photos comparatives, faites signer état des lieux de sortie avec réserves si contestation, si accord : planifiez restitution caution sous 1 mois - retenues. Si désaccord : proposez commission de conciliation (gratuit) avant tribunal.

Les 6 erreurs qui font perdre vos retenues sur caution devant le tribunal

• Retenir pour vétusté normale : peinture jaunie après 5 ans = vétusté (NON facturable). Trou dans mur = dégradation (facturable). Grille de vétusté officielle disponible sur service-public.fr : respectez-la scrupuleusement ou perdez en justice.
• Pas de photos comparatives : retenue sans preuve photo entrée/sortie = rejetée par tribunal. Votre parole seule ne suffit jamais. Photos horodatées = seule preuve recevable.
• Devis/factures manquants : vous devez JUSTIFIER chaque retenue avec devis ou facture réelle d'artisan. Estimation au doigt mouillé = illégale. Gardez 3 devis pour chaque poste important.
• Retenue disproportionnée : trou 5mm dans mur ≠ repeindre toute la pièce (300€). Facturation = 5€ rebouchage + 15€ retouche peinture locale. Proportionnalité obligatoire ou rejet judiciaire.
• Délais légaux dépassés : restitution caution >2 mois après sortie = pénalités 10%/mois + annulation retenues. Tenez impérativement les délais légaux.
• Absence locataire non documentée : si locataire absent à état lieux sortie, prouvez tentatives contact (3 LRAR + proposition 3 dates). Sans ça, état lieux unilatéral contestable.

Utilisez cette checklist comme protocole juridique opposable pour tous vos états des lieux de sortie. Un état lieux sortie méticuleux avec photos comparatives + justificatifs = 90% de chance de gagner devant commission/tribunal. Protégez vos 500 à 2000€ de caution : investissez 2h pour documenter juridiquement chaque dégradation.